La ley de crédito inmobiliario espera para entrar en vigor

Con la publicación en el Boletín Oficial del Estado, la nueva ley hipotecaria comienza la cuenta atrás para su entrada en vigor. Será el próximo 16 de junio de 2019, cuando la Ley de Crédito Inmobiliario se aplique a todos sus efectos.

El BOE publicó a mediados de marzo la nueva ley hipotecaria. Una norma que afecta a los préstamos de adquisición de vivienda con garantía hipotecaria.

Con la nueva ley, cuando nos den una hipoteca para comprar una vivienda, la entidad bancaria deberá pagar gastos de gestoría, notaría y tasación. Además de una copia de la escritura y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Mientras que el cliente solo deberá pagar la segunda copia de la escritura y la tasación del inmueble.

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario

El principal motivo que impulsó la elaboración de una norma que regulase la concesión de hipotecas ha sido la orden de la Unión Europea para la urgente aplicación de una directiva que aumenta la protección al consumidor.

De esta manera, y en pocas semanas, se incrementará la información al ciudadano que quiera solicitar un préstamo hipotecario. Por un lado, el banco deberá entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de la Información Normalizada. Documento con carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días desde su presentación.

Y por el otro, tendrá que facilitar la Ficha de Advertencias Estandaritzades. Donde se explica, de forma genérica, cuales son las cláusulas o elementos más relevantes. Junto a una copia del contrato y, en caso de hipotecas variables, un documento separado con las cuotas a pagar en diversas circunstancias.

Un día antes de la firma ante el notario, el particular y los posibles avalistas deberán acudir al notario. Cita en la que deberán recibir completo asesoramiento y responder un cuestionario. Condiciones necesarias para que el notario autorice la firma de la escritura y certifique que el futuro prestatario conoce perfectamente aquello que firma.

Las nuevas hipotecas tras la ley de crédito inmobiliario

Condiciones de los préstamos hipotecarios

En relación al Registro de la Propiedad, no podrán inscribirse aquellas cláusulas que puedan resultar abusivas. Y, si aún así se inscribieran, se considerará dicha cláusula nula de pleno derecho. Sin que exista plazo alguno para su impugnación.

A partir de la nueva ley, únicamente se podrá ejecutar el embargo o la subasta de la vivienda si en la primera mitad de vida del préstamo ha existido un impago de 12 cuotas mensuales o la deuda supera el 3% del capital prestado. Mientras que si se el impago se produce en la segunda mitad de vida del préstamo, tendrán que adeudarse 15 cuotas o el equivalente al 7% del capital prestado.

Así mismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por sobre el interés remuneratorio, es decir, del de la misma hipoteca.

Del mismo modo, las entidades bancarias no podrán vincular otros productos al crédito hipotecario como requisito para su concesión. A excepción de dos supuestos: La exigencia de contratar un seguro del hogar o de vida, para proteger el cobro puntual. O aquellos productos que, según el Banco de España, demuestren ser beneficiosos para el cliente.

Se prohíbe fijar un límite de interés remuneratorio mínimo (el que se conoce como cláusula suelo). Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se los permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.

Igualmente, podrán hacerse amortizaciones anticipadas a un coste menor al que estábamos acostumbrados. A partir de ahora, la comisión por amortizar anticipadamente en préstamos a interés variable será del 0,25% (tres primeros años) al 0,15% (cinco primeros años).

Intermediación en la nueva ley hipotecaria

La nueva ley de crédito inmobiliario dedica también todo un capítulo al rol de los intermediarios financieros y prestamistas. Actores que merecen especial atención.

Se creará un registro de intermediarios financieros que gestionará el regulador bancario, junto a las CCAA en entidades de ámbito regional.

Para operar en el territorio nacional, brokers inmobiliarios y prestamistas no podrán contar con antecedentes, ni haberse declarado en concurso.

Así mismo, aquellas hipotecas vigentes al entrar en vigor la nueva ley podrán beneficiarse de una rebaja en el cambio de tipo de interés. Pudiendo pasar de tipo variable a fijo y mantener la cláusula de vencimiento anticipado si resulta más ventajosa para el prestatario.

Finalmente, aquellos antiguos propietarios que hayan visto subastada su vivienda y esta aún no haya otorgada a terceros, podrán pedir la nulidad de las cláusulas abusivas en los tribunales. En caso de no haber podido hacerlo en su día. Siempre que no hubiera sido notificada personalmente la ejecución de la vivienda.

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